El 9 de enero de 2025 entró en vigencia el reglamento de la ley 21.442 copropiedad inmobiliaria, modernizando la gestión de edificios y condominios en chile. con más de 20 mil comunidades bajo administración, el impacto de la norma es amplio y obliga a adecuar reglamentos internos antes del 9 de enero de 2026. en esta entrevista, luis sánchez aceña comparte su visión sobre los cambios y desafíos para administradores y comités.
para entender el impacto real de estos cambios conversamos con luis sánchez aceña, fundador de admin propiedades y uno de los primeros partners de la plataforma comunidad feliz desde 2016. con más de una década de experiencia en la administración de comunidades, sánchez aceña comparte su visión sobre los desafíos y oportunidades que trae la nueva normativa.
¿cómo define usted el cambio que representa la ley n° 21.442 respecto de la anterior?
“la ley n° 21.442 no es solo un reemplazo normativo, es un cambio de paradigma. ahora se exige mayor profesionalización y transparencia: contabilidad clara, registros auditables y procesos de asamblea más robustos”.
¿cuáles son las modificaciones más significativas del nuevo reglamento?
“destaco cuatro aspectos críticos:
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participación en asambleas: se regulan quórums y mecanismos digitales.
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administración financiera: conciliaciones bancarias obligatorias y cuentas separadas para fondos de reserva.
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registro de copropietarios y ocupantes: catastro obligatorio actualizado.
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cuidado de bienes comunes: obligaciones más específicas para la mantención preventiva”.
¿cuáles son las mayores dificultades para los administradores bajo esta nueva normativa?
“lo más desafiante es la profesionalización real del rol. ya no basta con ser de confianza del comité: se requieren competencias técnicas en finanzas, normativa legal y resolución de conflictos. las multas y responsabilidades son más claras y exigentes”.
¿usted trabaja con equipos propios, cómo influye esto en la calidad del servicio?
“la administración con equipos propios permite un mayor control de procesos y calidad. no se trata solo de subcontratar servicios, sino de contar con un equipo multidisciplinario capaz de resolver problemas legales, financieros y técnicos. bajo la ley 21.442, esta estructura es prácticamente indispensable”.
¿cómo maneja las relaciones interpersonales con comités y copropietarios, considerando la creciente complejidad legal?
“la clave está en la transparencia y educación comunitaria. cada decisión debe sustentarse con información clara y balances actualizados. fomentamos reuniones periódicas y capacitación. hoy, el administrador también es un articulador social y técnico”.
¿qué recomendaciones da a las comunidades que aún no han adaptado sus reglamentos internos?
“primero diagnóstico, luego asamblea extraordinaria y finalmente inscripción en el conservador de bienes raíces. hacerlo con asesoría profesional, porque los plazos son estrictos y las multas pueden ser significativas. mi recomendación es no dejarlo para último minuto”.
La ley 21.442 copropiedad inmobiliaria y su reglamento son una oportunidad para profesionalizar la gestión comunitaria. en los próximos años se prevé mayor fiscalización y surgimiento de plataformas digitales para control financiero y participación remota, fortaleciendo la transparencia. según luis sánchez aceña, esta norma es el inicio de un ciclo que elevará el estándar para administradores y comités en chile.
